Трудността на купувачите на жилища: да чакате или да не чакате по-ниски лихви по ипотечните кредити
ЛОС АНДЖЕЛИС (AP) — Пазарувайте жилище сега или изчакайте възможността за по-ниски лихви по ипотечните кредити? Този въпрос е изправен пред много купувачи на жилища през този пролетен сезон за закупуване на жилища.
По-ниските ставки дават на купувачите на жилища повече финансова свобода, така че задържането на по-привлекателна цена може да има голяма разлика, особено за купувачите за първи път, които често се затрудняват да намерят достъпен дом.
Въпреки това, чакането има потенциален недостатък. По-ниските лихви могат да привлекат повече бъдещи купувачи на жилища, загрявайки пазара и повишавайки цените.
Ако действате сега, вероятно ще натоварите купувача с лихва от около 6,9% по 30-годишна ипотека. В края на октомври процентът скочи до 23-годишен връх от близо 8%, според купувача на ипотека Фреди Мак. Икономистите обикновено очакват средната лихва по 30-годишна ипотека да намалее по-късно през годината.
„Ако лихвените проценти по ипотечните кредити действително спаднат, както се очаква, бих очаквала да има повече конкуренция от увеличеното търсене, така че това е една от причините да действаме потенциално сега“, каза Даниел Хейл, главен икономист в Realtor.com . „И тогава тези купувачи, ако лихвите по ипотечните кредити паднат, вероятно ще имат възможност да рефинансират.“
Гейгън Хегде, софтуерен инженер в Дърам, Северна Каролина, клони към проактивния подход, докато иска да купи първия си дом.
29-годишният Хегде се притеснява, че забавянето на търсенето му в крайна сметка ще го изправи срещу други, които също търсят по-ниски ставки на пазар, който вече е много конкурентен.
Съвсем наскоро той достигна каталожната цена от $450 000 за градска къща, но друг купувач предложи повече от това, което продавачът искаше.
Вместо да се спира твърде много на ипотечните лихви, сега той се фокусира върху намирането на дом с три спални и три бани, който може да си позволи. След като лихвените проценти паднат, той ще потърси рефинансиране.
„Просто съм напълно агностик по отношение на цените на финансирането, защото смятам, че ако започнете да обръщате твърде много внимание на това, няма ясен отговор“, той каза.
Скалено ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, които подхраниха лудостта за покупки през 2021 г. и началото на 2022 г., отдавна са в миналото. Докато среден лихвен процент по 30-годишен жилищен заем от малко под 7% не е далеч от историческата средна стойност, това не е голяма утеха за купувачите на жилища, които преди последните няколко години не са виждали толкова високи средни лихвени проценти почти две десетилетия.
В съчетание с близо 44% увеличение на националната средна продажна цена на предишни жилища между 2019 г. и 2023 г., повишените лихви по ипотечните кредити направиха закупуването на жилище по-малко достъпно за много американци.
Неотдавнашен анализ на Redfin установи, че типичното домакинство в САЩ печели с около 30 000 долара по-малко от 113 520 долара годишно, от което се нуждае, за да си позволи жилище на средна цена в САЩ, което компанията изчисли на 412 778 долара през февруари. Redfin определя жилище като достъпно, ако купувачът харчи не повече от 30% от доходите си за месечната си жилищна вноска. Анализът включва 15% първоначална вноска и средната лихва по 30-годишен заем през февруари, която беше около 6,8%.
По-ниските лихви по ипотечните кредити биха повишили покупателната способност на купувачите на жилища. Финансирането на жилище на стойност $400 000 с 30-годишна ипотека с фиксирана лихва при средна лихва от 6,82% от миналата седмица дава около $215 повече на месец, отколкото ако процентът е 6%, например. Месечните плащания по същия заем преди две години, когато ипотечният процент беше средно 4,72%, биха били с $534 по-малко.
Много икономисти очакват лихвите по ипотечните кредити да се понижат тази година, но не и преди инфлацията да се охлади достатъчно, за да може Федералният резерв да започне да намалява краткосрочния си лихвен процент.
Фед посочи, че очаква намаляване проценти тази година, след като види повече доказателства, че инфлацията се забавя от сегашното си ниво над 3%. Как пазарът на облигации реагира на лихвената политика на Фед, както и други фактори могат да повлияят на ипотечните лихви. Текущите индикации сочат, че лихвите по ипотечните кредити ще останат по-високи още известно време.
Засега несигурността в траекторията на лихвите по ипотечните кредити работи в полза на купувачите на жилища като Шелби Рогожников и нейния съпруг Антон.
Двойката притежава градска къща в Далас и иска повече пространство сега, когато планират да имат първото си дете. Те търсят къща с поне три спални, чиято цена е в рамките на техния бюджет от около 300 000 $.
Те не чувстват никаква неотложност, но са нетърпеливи да избегнат нарастване на конкуренцията, ако лихвите по ипотечните кредити намалеят през следващите месеци.
„Знам, че лихвените проценти в крайна сметка ще паднат, но чувствам например когато паднат, цените на жилищата може да се повишат отново“, каза Шелби Рогожников, 38 г., дентален хигиенист. „Трябва да се тревожа за лихвите по ипотечните кредити и за биологичния си часовник, който има по-малко време от лихвите по ипотечните кредити, така че е сега или никога.“
Агенти за недвижими имоти от Лос Анджелис до Ню Йорк казват войните за наддаване все още се случват, макар и не толкова често, колкото през последните години на някои места.
„Като цяло войните за наддаване не са толкова екстремни, колкото бяха в миналото на пазарите“, каза Тони Спрат, агент от Century 21 Real Estate Judge Fite Co., в района на Далас-Форт Уърт . „Все още сме на пазара на продавачи, но е много по-мек, отколкото беше.“
Тази пролет купувачите на жилища също имат повече имоти за избор, отколкото преди година. Активните обяви - сбор, който обхваща всички жилища на пазара, но изключва тези, които чакат финализирана продажба - са надхвърлили нивата от предходната година за пет поредни месеца, според Realtor.com. Те са скочили с почти 24% през март спрямо година по-рано, въпреки че са намалели с почти 38% в сравнение с март 2019 г.
Все още сравнително ограничените запаси помагат на продавачите да дадат предимство на много пазари в страната, но не всички.
В Роли, Северна Каролина, обявите за жилища отнемат повече време за продажба и това прави продавачите по-гъвкави по отношение на цената или с помощта за покриване на разходите за ремонт, каза Джордан Хамънд, агент на Redfin.
„Преди да видим, че продавачите наистина могат да правят каквото искат“, каза тя. „Те изобщо не трябваше да допринасят за покупката на купувача. И сега това е някак обърнато. Виждам повече купувачи да натискат продавачите.“
Все пак оскъдният списък от имоти на пазара означава, че купувачите на жилища, които могат да намерят имот за продажба в техния ценови диапазон, може да искат да направят оферта, вместо изчакайте, защото няма гаранция, че по-добър вариант ще се появи веднага.
Тези, които пазаруват в райони, където строителството на нови домове е по-разпространено, може да имат повече късмет тази пролет.
В отговор до по-високи лихвени проценти по ипотечните кредити, повече от една трета от строителите намалиха цените на жилищата през 2023 г. Много от тях предложиха на купувачите стимули като изкупуване на ипотечни лихвени проценти и финансиране под пазарните лихвени проценти.
Строителите също засилиха строителството на по-малки, по-малко скъпи жилища, което помага да се обясни защо средната продажна цена на нов дом в САЩ падна с близо 8% през февруари спрямо година по-рано до 400 500 долара. Това е най-ниското ниво от юни 2021 г.
Купувачите и продавачите на жилища, които чакат до лятото, за да тестват пазара, също ще трябва да вземат предвид как могат да бъдат засегнати от предложените промени в правилата относно комисионните на агентите по недвижими имоти.
Миналия месец Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти се съгласи да направи промени в политиката, за да уреди федерални съдебни дела, според които търговската асоциация и няколко от най-големите брокери за недвижими имоти в страната са участвали в бизнес практики, които принуждават собствениците на жилища да плащат изкуствено завишени комисионни, когато продават дома си.
Промените в политиката, които трябва да влязат в сила през юли, може да доведат до това продавачите на жилища да плащат по-ниски комисионни за услугите на своите агенти. Купувачите от своя страна може да трябва да поемат повече предварителни разходи, когато наемат агент.
